潘石屹：“科學(xué)”地看跌房?jī)r(jià) 樓市風(fēng)險(xiǎn)已高懸

麥迪的同學(xué)

2014年房?jī)r(jià)是漲是跌？SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]如何制造成功？房地產(chǎn)也有“價(jià)值觀”？公司業(yè)績(jī)背后是什么？潘石屹崇拜的英雄是誰(shuí)？
9日下午，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在博鰲接受了新華國(guó)際記者的專訪。
【談房?jī)r(jià)：科學(xué)地看跌】
過(guò)去幾年，房?jī)r(jià)一度“瘋漲”，讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者為之揪心，潘石屹則對(duì)2014年房?jī)r(jià)持看跌態(tài)度。
他表示，中國(guó)不管是一線城市，還是二線、三線城市，2014年房?jī)r(jià)都面臨下跌的壓力。
“整個(gè)中國(guó)房?jī)r(jià)，無(wú)論是一線、二線（城市），就像一條懸河一樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和家庭收入，也超過(guò)了房?jī)r(jià)跟租金的（正常）比例，”他說(shuō)。
“我們不能像巫師一樣，像算命一樣，說(shuō)2014年的房?jī)r(jià)就會(huì)漲、就會(huì)跌。我覺得這樣的話，不科學(xué)，也不夠負(fù)責(zé)任。我們看，在2014年可能出現(xiàn)的政策都是增加供應(yīng)量，都是抑制房?jī)r(jià)，（這些政策出臺(tái)）都會(huì)給房?jī)r(jià)一個(gè)下跌的壓力。”
不過(guò)，2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)到底如何，還是讓我們拭目以待吧。小編提醒，買房有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎哦。
【談成功：我們愛蓋房】
走在北京的大街小巷，許多SOHO中國(guó)的項(xiàng)目，已經(jīng)成為城市地標(biāo)性建筑。但很多人不知道的是，其中很多項(xiàng)目在SOHO中國(guó)接手以前，曾經(jīng)是閑置多年的“爛尾項(xiàng)目”。
談到SOHO中國(guó)如何化“爛尾項(xiàng)目”為“城市地標(biāo)”，潘石屹說(shuō)，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，要想成功，第一要有土地，第二要有資金，第三要有技術(shù)。
他說(shuō)，在土地供應(yīng)實(shí)施公開掛牌出讓后，決定房地產(chǎn)企業(yè)成功與否的主要是資金和技術(shù)，特別是資金。
“巧婦難為無(wú)米之炊，再有技術(shù)，沒有錢也不行，”他說(shuō)。
據(jù)他介紹，SOHO中國(guó)的資金狀況較好，上市前后的凈負(fù)債率是零。最近幾年有點(diǎn)上升，但也只有17%。今年可以動(dòng)用的資金是225億元。
另外，技術(shù)也很重要。他說(shuō)，“我們愛蓋房子，有這方面的技術(shù)。我們把全世界優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)師、優(yōu)秀的材料供應(yīng)商，都匯集在一起建房子�！�
【談公司：房企價(jià)值觀】
在快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一些企業(yè)通過(guò)囤地、投機(jī)倒賣也賺了不少錢。但在潘石屹看來(lái)，這不符合SOHO中國(guó)的“價(jià)值觀”。
“你拿了一塊地，今天是這個(gè)人的，明天倒給他，后天又倒給他。過(guò)了十年時(shí)間，股東換了七、八個(gè)，這塊地還是這塊地，這是沒有意義的，”他說(shuō)。
“從我們的價(jià)值觀來(lái)說(shuō)，拿到一塊地，就要實(shí)打?qū)嵉匕堰@塊地建起來(lái)，把它管理好，把它做好。只有這樣做的話，才是給社會(huì)真正做了一點(diǎn)事情�！�
【談產(chǎn)品：崇拜喬布斯】
潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，SOHO中國(guó)作為上市公司，業(yè)績(jī)和股價(jià)只是表面的東西，而在營(yíng)業(yè)額背后，是好的產(chǎn)品。
“我們心目中的英雄，是喬布斯。他生產(chǎn)的手機(jī)就不一樣，他生產(chǎn)的電腦就不一樣。如果一個(gè)公司想要長(zhǎng)期立得住腳，不能靠投個(gè)機(jī)，賺上一筆錢，而要靠背后的產(chǎn)品�！�
他同時(shí)表示，產(chǎn)品是一個(gè)實(shí)體的東西，是能夠看到的東西。產(chǎn)品背后還有一種比較虛的東西，也就是精神的東西，這就是價(jià)值觀。
“你的價(jià)值觀是不是想為社會(huì)服務(wù)？碰到困難能不能堅(jiān)持下去？有沒有一個(gè)跟別人合作的精神？”
他的這些問題，更像是對(duì)SOHO中國(guó)“價(jià)值觀”的闡釋。
【談企業(yè)：文化像蛋黃】
在SOHO中國(guó)的網(wǎng)站主頁(yè)上，可以看到誠(chéng)實(shí)、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新三大關(guān)鍵詞。這家房地產(chǎn)企業(yè)，一直將此作為自己的企業(yè)文化內(nèi)涵。
在解釋公司的企業(yè)文化時(shí)，潘石屹說(shuō)，“企業(yè)文化看不到，摸不著，它就像雞蛋的蛋黃一樣，是最核心的東西�！�
“我們總結(jié)了一下，第一是誠(chéng)實(shí)，無(wú)論是我們的財(cái)務(wù)報(bào)表，還是面對(duì)媒體所說(shuō)的每一句話，都要誠(chéng)實(shí)；第二是團(tuán)結(jié)，我們這個(gè)時(shí)代，任何一個(gè)人離開了別人都寸步難行，任何一個(gè)公司離開了別人也寸步難行；第三是創(chuàng)新，只有你有創(chuàng)新的意識(shí)，才能做出你的產(chǎn)品來(lái)�！�(.新.華.網(wǎng). 明.金.維.王.暉.余)
專家：房?jī)r(jià)松動(dòng)樓市風(fēng)險(xiǎn)已高懸
一線城市土地市場(chǎng)遇冷意味著風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)高懸，也意味著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終破解也已迫在眉睫。
最近，不僅長(zhǎng)三角樓市降價(jià)風(fēng)潮呈現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，就是被許多人前不久還視之為樓市“安全島”的一線城市，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，更值得注意的是，土地市場(chǎng)也突然由熱轉(zhuǎn)冷，這或許預(yù)示著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)正在步步逼近。
據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，今年截至3月25日，一線城市土地出讓金合計(jì)1527.68億元，遠(yuǎn)超2013年一季度的872億元，但是，這些土地出讓金收入大部分為前兩個(gè)月所得，3月份截至3月25日，土地出讓金收入僅為84.5億元，不及2013年同期320億元的1／3。
3月27日，北京推出朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)、豐臺(tái)花鄉(xiāng)、通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]梨園等3宗經(jīng)營(yíng)性土地拍賣，除來(lái)廣營(yíng)地塊經(jīng)47輪競(jìng)價(jià)以整體溢價(jià)率37.4%左右為恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]奪得外，花鄉(xiāng)、梨園兩地塊均以底價(jià)成交。而可資對(duì)比的是，今年一季度北京經(jīng)營(yíng)性土地的平均溢價(jià)率為49.17%。
顯然，近來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“樓冷地?zé)帷钡膽B(tài)勢(shì)，進(jìn)入3月份之后，已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)。始自于去年下半年，特別是今年以來(lái)一線城市樓市成交的持續(xù)降溫，或許已讓部分房地產(chǎn)企業(yè)不再相信一線城市房?jī)r(jià)的堅(jiān)不可摧，于是土地市場(chǎng)上拿地也就熱情不再。
當(dāng)然，或許依然有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一線城市房?jī)r(jià)持有足夠的信心，這些企業(yè)之所以沒有去土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪土地，只是因?yàn)樗较抡J(rèn)為最近政府推出的土地不值這個(gè)價(jià)或者是沒有足夠的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
沒有競(jìng)爭(zhēng)意愿或沒有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地市場(chǎng)是沒有發(fā)言權(quán)的；即便是有相當(dāng)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦開始遭遇土地市場(chǎng)的寒冬，最終能否從容應(yīng)對(duì)、平安度過(guò)也是很難說(shuō)的；這是由房地產(chǎn)行業(yè)的固有特性所決定的。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他一般企業(yè)，其他企業(yè)往往有許多種產(chǎn)品；而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從根本上講，是單一的，只有一種，那就是房屋。因此，房地產(chǎn)企業(yè)沒法象其他企業(yè)那樣可以通過(guò)管理會(huì)計(jì)學(xué)有關(guān)貢獻(xiàn)毛益的分析，來(lái)作出某一只產(chǎn)品是否停產(chǎn)的決定。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦決定其停止房地產(chǎn)開發(fā)，其結(jié)局往往只有一個(gè)，那就是企業(yè)生命走向終結(jié)。為了避免企業(yè)倒閉的命運(yùn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤(rùn)太小或根本沒有利潤(rùn)甚至要虧本時(shí)，它也得苦苦死撐。
正因?yàn)槿绱耍�在西方�?guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，在平時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)一般會(huì)超過(guò)其他產(chǎn)業(yè)；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)率先滑坡，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)往往會(huì)極低甚至全行業(yè)虧損，并導(dǎo)致一批企業(yè)停業(yè)或倒閉。
中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，由于取得土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和前提，為了避免企業(yè)生命走向終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)土地，往往是異常激烈和殘酷的。因此，土地價(jià)格信號(hào)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系邏輯中，通常處于最滯后、最末端的位置。
房地產(chǎn)的另一大特性，是建設(shè)周期長(zhǎng)、投資體量大，投資開發(fā)很難隨市場(chǎng)變化而進(jìn)行快速調(diào)整；在土地市場(chǎng)遇冷、土地價(jià)格下跌之前，一般早就存在投資過(guò)度、供大于求或炒作盛行、房?jī)r(jià)虛高等狀況。因此，防范地價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)也就遠(yuǎn)比控制房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)來(lái)得更加麻煩和棘手。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，地價(jià)下跌對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的打擊是雙重的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)都有一定的土地儲(chǔ)備，地價(jià)的下跌會(huì)首當(dāng)其沖惡化其資產(chǎn)負(fù)債水平；其次，地價(jià)下跌意味著房地產(chǎn)泡沫的真正收斂，房地產(chǎn)泡沫收斂會(huì)影響銷售回款和融資能力。
對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，地價(jià)下跌所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也同樣不可小覷的。今年全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民大學(xué)校長(zhǎng)陳雨露教授曾分析過(guò)房地產(chǎn)下行必須正視的“三個(gè)60%”：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，二是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債，三是目前中國(guó)民眾財(cái)產(chǎn)保有形式的60%以上是房產(chǎn)。
在地方債務(wù)、產(chǎn)能過(guò)剩、房地產(chǎn)泡沫、影子銀行等影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的這些相互聯(lián)系、互為傳導(dǎo)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解最為關(guān)鍵。一線城市土地市場(chǎng)遇冷意味著風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)高懸，也意味著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終破解也已迫在眉睫。                                                                                                                       

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